Zakres problemu pustostanów i głęboki kryzys mieszkaniowy
Obecnie trwa jeden z głębszych od wielu lat kryzysów na rynku mieszkaniowym. Nowe mieszkania stały się luksusem niedostępnym dla większości ludzi. Wzrost oprocentowania i zaostrzenie zasad przyznawania nowych kredytów spowodowały, że sprzedaż nowych mieszkań spadła o 40%, a liczba wniosków o kredyty spadła o prawie 70%. Nie jest też rozwiązaniem wynajem, ponieważ ceny wzrosły, w przypadku najmniejszych mieszkań nawet o 50%.

W Polsce istnieją zasoby, takie jak puste budynki i mieszkania, które mogą być przywrócone do użytku na rynku mieszkaniowym. Są one własnością samorządów oraz dużych spółek Skarbu Państwa, prywatnych przedsiębiorstw i związków wyznaniowych, a także prywatnych właścicieli. Główne wyzwania związane z adaptacją pustostanów na cele mieszkalne dotyczą stanu technicznego budynków i kosztów generalnych remontów. Poprawa efektywności energetycznej i wymiana źródeł ogrzewania to tylko niewielka część niezbędnych zmian, które obejmują również doprowadzenie wody, kanalizacji i budowę łazienek wraz z wentylacją dla
każdego mieszkania, z uwzględnieniem obecnych wymogów dotyczących powierzchni mieszkalnej.
Techniczne aspekty adaptacji pustostanów są dodatkowo skomplikowane przez zmiany prawne dotyczące zasobu komunalnego i zasad jego wynajmowania. Obecnie brak jest mieszkań socjalnych, a zamiast nich istnieją umowy najmu socjalnego lokali mieszkalnych. W wielu przypadkach, aby przystosować pustostan do celów mieszkalnych, wymagane jest przebudowanie całego budynku, a niektóre budynki są w tak złym stanie technicznym, że konieczna jest ich rozbiórka, a gminy planują budowę nowych budynków na odzyskanych działkach. W samych Katowicach liczba pustostanów wzrosła od 503 w 2003 roku do 1597 w roku 2015.

Wpływ budownictwa na zmiany klimatu
Zgodnie z raportem „Future of Construction: A Global Forecast for Construction to 2030”, globalna produkcja budowlana wzrośnie o 42% do 2030r. Napędem wzrostu ma być wsparcie rządów wielu krajów i rosnący, pomimo kryzysu gospodarczego, popyt na budownictwo mieszkaniowe. Eksperci ostrzegają jednak, że rozwój sektora budowlanego niesie ze sobą ryzyko zanieczyszczenia środowiska i generowania dużych ilości odpadów. Budownictwo aktualnie odpowiada za około 30% globalnych emisji CO2 rocznie, ale około 1/3 tych emisji stanowi „wbudowany ślad węglowy”, który jest „zablokowany” natychmiast po wybudowaniu budynku i nie może być już potem zmieniony. Według raportów Architecture 2030, do 2050 roku wbudowany ślad węglowy będzie odpowiadał za prawie połowę emisji sektora budowlanego, co oznacza, że jego udział w emisjach będzie równy udziałowi tzw. śladu węglowego fazy użytkowej. Wzrost ten jest związany z rosnącą liczbą nowych budynków. Korzystanie z trwałych materiałów budowlanych może zmniejszyć ślad węglowy budynku poprzez zapobieganie konieczności ciągłych napraw i modernizacji, jednak ekologiczne podejście do nowych inwestycji jest mało popularne w Polsce i na Śląsku. Dłuższa żywotność materiałów oznacza również mniejsze zapotrzebowanie na nowe produkty do wymiany, co pozytywnie wpływa na ślad węglowy budynku.
Od 1 do 3 kwartału 2022 r. zostało oddane do użytkowania 167,3 tysięcy mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 15,6 milionów metrów kwadratowych. W porównaniu do roku poprzedniego odnotowano wzrost liczby mieszkań o 3,2 tysięcy (2,0%), powierzchni użytkowej mieszkań o 218,8 tysięcy metrów kwadratowych (1,4%) oraz liczby izb o 9,8 tysięcy (1,5%). W omawianym okresie deweloperzy wybudowali 59,7% wszystkich nowo oddanych mieszkań, a inwestorzy indywidualni –
39,0%. W porównaniu z analogicznymi kwartałami 2021 r. udziały mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem oraz wybudowanych przez inwestorów indywidualnych wzrosły odpowiednio o 0,5% i 0,3%.

Szansa na lepszą przyszłość miast i zatrzymanie “urban sprawl”
Istnieje wiele pustostanów, które nie są zagospodarowane, głównie ze względu na ich zły stan techniczny. W wielu przypadkach budynki wymagają remontów kapitalnych, aby mogły być oferowane do wynajęcia. Niektóre pustostany są też blokowane przez roszczenia o zwrot kamienic. Wiele z tych budynków jest tak zdekapitalizowanych, że bardziej opłacalne byłyby ich rozbiórki. Chociaż część lokali wciąż jest użytkowana, stopniowo są one opuszczane, ale pustostany nie są zasiedlane. Reszta pustostanów (około 35%) jest remontowana, gdy jest to możliwe i stopniowo wraca do użytku.
Jednym z dobrze funkcjonujących rozwiązań są programy “Mieszkanie za remont”. W katowickiej, dobrze funkcjonującej odsłonie programu, osoba musi spełniać określone warunki, takie jak brak własności innego mieszkania, spełnienie kryterium dochodowego oraz brak zaległości z tytułu najmu obecnie zajmowanego lokalu. W przypadku, gdy jest więcej chętnych na jedno mieszkanie, punkty decydują o pierwszeństwie zawarcia umowy. Punktacja uwzględnia m.in. aktualną powierzchnię mieszkalną na jedną osobę, liczbę osób zamieszkujących lokal, posiadanie dzieci, orzeczenie o niepełnosprawności i bezdomność. Katowice zorganizowały już 17 edycji programu „Mieszkanie za remont”, dzięki któremu ponad 500 lokali znalazło swoich najemców. W ostatnich edycjach liczba chętnych była kilkukrotnie wyższa niż liczba dostępnych mieszkań.

Interesującym projektem, który warto obserwować w celu poszukiwania rozwiązań dla istniejących w śląskich miastach pustostanów, jest URBACT Rybnik.

URBACT to europejski program wymiany wiedzy i doświadczeń, promujący zrównoważony rozwój miast. Pomaga on miastom znajdować skuteczne rozwiązania dla największych wyzwań, z którymi muszą się mierzyć. Program szczególnie podkreśla rolę miast w radzeniu sobie z coraz bardziej skomplikowanymi przemianami społecznymi. Umożliwia miastom opracowywanie praktycznych, innowacyjnych i zrównoważonych metod, łączących aspekty ekonomiczne, społeczne i środowiskowe. URBACT umożliwia miastom dzielenie się dobrymi praktykami i doświadczeniem z profesjonalistami zaangażowanymi w politykę miejską w Europie.
Miasto Rybnik poszukuje alternatywnych sposobów na wykorzystanie niewielkiej liczby pustostanów należących do niego w centrum miasta. W większości są to budynki w bardzo złym stanie technicznym, wymagają gruntownych remontów, które mogą kosztować kilka milionów złotych. Jednym z pomysłów jest oddanie pustostanów mieszkańcom poprzez kooperatywy budowlane, aby sami zaadaptowali je do celów mieszkaniowych. Powstała również inicjatywa edukująca w obrębie tematów rozpoznawania pustostanów w przestrzeni publicznej i odpowiedniego zgłaszania ich ZGM.

Śląskie miasta i gminy stoją przed ogromnymi wyzwaniami w celu zapobiegania wyludnianiu miast oraz ratowaniem ich centrów przed degradacją. Ogromny wpływ budownictwa na zmiany klimatyczne, powinien niezwłocznie przybliżyć idee zagospodarowywania istniejących zasobów i zdecydowaną próbę wykorzystania ich na zrównoważone cele mieszkaniowe.